基本案情：某建筑公司与某房产公司签订《工程承包合同》，约定由建筑公司承包施工房产公司开发的工程项目，工程造价约1800万元，但建筑公司必须在合同签订之日5天内向该房产公司付履约保证金300万元，同时双方就此签订《抵押合同》，约定用该房产公司的无地上定着物的土地使用权证作抵押，为300万元履约保证金提供担保。其后，因房产公司资金紧缺，致使施工项目无法按时开工。建筑公司多次向该房产公司催收履约保证金未果，酿成诉讼。经审理，法院判决《抵押合同》无效，建筑公司300万债权追索至今未实现。

　　律师点评：担保是保障债权人实现其债权的法律手段，是当事人遵循平等、自愿、诚实信用原则，依照法律的程序设定的保证债务履行的民事法律行为。尤其是在目前的建筑市场，由于建设方的资金不到位而导致的垫资、拖欠工程款、烂尾楼的现象很多。因此，在建设工程承包合同中，担保设定必不可少，它对于保证合同双方当事人全面履行合同，实现预期的经济利益，对于建筑业市场的规范有序，走上良性发展的市场化、法制化轨道，是重要的手段和法宝。但在设定担保中，债权人为了维护自身的合法权益，保障债权能顺利实现，必须要依法办理相关的登记手续。本案中，房产公司用无地上定着物的国有土地使用权证设置抵押担保，依照《担保法》明确规定，当事人应当到土地管理部门办理抵押物登记，只有办理抵押物登记，双方签订的《抵押合同》才生效。但建筑公司却忽视了办理抵押物登记手续，导致了《抵押合同》无效，导致了200万债权丧失担保至今无法实现的严重后果。

　　法律适用：《中华人民共和国担保法》第34条：下列财产可以抵押：(三)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；第41条：当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；第42条：办理抵押物登记的部门如下：(一)以地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。